回迁囧途之方案思路分析

现状及背景

党和国家的人民至上政策一直是主流,甚至是高之又高的纲领指示;保障回迁居民的合法权益不受侵犯,符合党和国家的治理方针。“党的十八大以来,习近平总书记多次发表重要论述,阐明自己的“民生观”,指出保障和改善民生的重要意义,提出当前和今后一段时期民生工作的着力点,将广大人民群众凝聚到追求幸福中国的目标上来。习总书记的“民生观”宏观层面具有原则性、实惠性、持久性,具体层面涵盖住房、就业、养老等关乎老百姓生活的各个方面。省委省政府贯彻执行国家政策,对有损民生问题,向来不会手软;市委县委,也是一直在民生问题紧抓不放,将保障人民利益放在重要位置。一切工作出发点、落脚点都是让人民过上好日子。

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痛点描述及原因分析

  1. 居民不认可回迁房的现状,不愿意按照开放商的要求回迁,要求合理赔偿。

    • 面积缩水
      按照当前的设计,阳台被设计成内阳台,会被全部计入面积;而从现场拍到的照片,可以看到该小区阳台凸出建筑物表面,本可以设计成外阳台,从而按照1/2的阳台面积计算。由此可以影响到整个住宅的回迁补偿面积。按照当前990户人家来核算,每个南阳台有一个,面积3300X1600mm= ?,1/2个阳台的面积即 ,如此一来,每个住宅可以多补偿如此面积的金额?市场价核算或者按照拆迁补偿价核算。
    • 采光受限
      当前玻璃面积1米高度,乘以宽度。如果将底下墙体打破,外阳台设计,采光面将是2米的高度,乘以原来的宽度,室内采光面积至少增加1倍以上。并且四周墙体打开,横面也会增加。生活将受到严重影响,并且这种影响是不可逆的,随建筑物的存在而一直存在。
    • 未来居住在此的生活影响、房屋保值、增值影响,出租影响、交易影响等。
  2. 开发是否承认问题所在?是否愿意倾听回迁居民声音,即使听了,是否愿意花时间成本和金钱成本更改;

  3. 当地政府主管部门对回迁房阳台面积问题,阳光权问题,以及居住在此后续的影响问题等是否知晓?如果知晓问题所在,处理起来相对容易;如果不知道,什么时候能够知道?后面知道了问题之后,是否愿意驱动开发商整改、赔偿,进而保障本地居民的合法权益,不受损失,核实可以实现?进而完成回迁居民的安置工作。

延期交付影响巨大

简单来说三点,后面适当展开:

  1. 民生工程,涉及990户人家,至少2500人以上,尤其民间意见大,老百姓损失是看得见的;
  2. 开发商问题房子交不出去,无法按照合同要求,顺利完工,面临上级主管部门考核,占用资金,不得不考虑费用问题;
  3. 当地政府主管部门,面临上一级回迁安置项目考核压力,舆论压力,民间诉求不及时解决的压力等。

对居民影响

  1. 家家户户面临回迁房严重问题,一天不解决,一天看着难受,心情不痛快;
  2. 要抽出精力和时间参与思考如何维权问题,势必打乱大家原本正常规律的生产、生活,甚至是小孩读书等;
  3. 延期装修,装修成本会随着时间的递增而涨价,后面对此支出大概率会越来越多,超出现在拿房的费用。
  4. 延期入住,条件好的,可以继续延续当前的租住状态,或者另居他处。没有这个条件的,就面临继续漂泊,轮流租房的境地,有家不能归,还天天能看到。
  5. 延期出租、延期交易
    因为收房延期了,所以有另做打算的业主,相关与盖房子的一切都会继续延期。。。如果不整改,原来的价值也会受到影响,大概率不会比市场基本面好。
    精神压力增大
  6. 由此带来的其他不可控心理影响,无法归类。
  7. 因为延期,所以不得不继续收集尽可能的证据,按照法律途径,合法要求开发商提供合理赔偿;

破局任务和可能的方案分析

现在就是针对当前的局面需要一个解决方案来破局。但是无论哪种局面,损失和结果是不同的,但是大家都需要为此付出时间成本,甚至有些人需要付出钱的成本,以上局面需要同时破局,而破局的首要任务是交房子和收房子。简单来看看各自任务:

  1. 开发商的任务是快速获得业主签字,实现交房。
  2. 回迁居民的任务是挽回合法合理损失,实现收房。
  3. 当地政府主管部门任务是敦促双方,尽快合理合法,在平稳的状态下完成回迁任务,给上级部门交差,发宣传新闻稿,提高形象和影响。

而为了实现这样一个回迁按照工程和项目,三方从各自立场出发,或可能均有不同解决方案以求快速破局。

开发商或采用的策略和思路

局面已经造成,房子一直在手里,面临的主要任务是交出房子,拿到业主验房合格的签字。为了完成交房子,拿签字,开发商会采取各种可能的手段和方式。这里且举几个或可能的方案例子:

  1. 首先对回迁业主进行分类,确认哪些人对阳光权和补偿缩水面积感兴趣,对此关注、甚至是很关注,哪些人对此处维权根本不感兴趣、不关注,或者无所谓;
  2. 对维权意识不强的,或者本身不感兴趣的业主,制定一套策略;
  3. 说动居民接受赔偿面积缩水、阳台阳关不足,并且接受在此生活会影响后续几十年,甚至是未来出租、交易引起的价格谈判受损,达不到市场均值和合理期望值。
  4. 对维权意识强的,对阳光权损失非常关注的,对赔偿面积缩水严重质疑的,制定另外一套策略。即使这样,也仍然至少有两个思路:
    • 认真听取居民合理合法意见,整改拿到回迁居民签字、让居民确认赔偿面积。
    • 认真不听取居民合理合法意见 继续采用各种手段施压、引导、号召学习、引导,利用巧妙手段获取签字,认可既成事实, 达成交房目的。

回迁居民或可采用的策略和思路:

面临的任务是尽快回迁,达成延期36个月的目标和诉求,但是也或许有如下几个选择:

  1. 接受阳台面积受损,补偿面积受损,接受阳光权受损,并且接受在此生活会影响后续几十年,甚至是接受未来出租、交易引起的价格谈判受损,达不到市场均值和合理期望值的条件,直接回迁;
  2. 不接受阳台面积受损,不接受补偿面积缩水;
  3. 不接受阳台面积受损,不接受补偿面积缩水;不阳光权受损;
  4. 接受阳台面积损失、接受补偿面积缩水,接受阳光权受损;不接受在此生活会影响后续几十年,甚至是未来出租、交易引起的价格谈判受损,达不到市场均值和合理期望值的条件;
  5. 不接受阳台面积损失、不接受补偿面积缩水,不接受阳光权受损;不接受在此生活会影响后续几十年,甚至是未来出租、交易引起的价格谈判受损,达不到市场均值和合理期望值的条件。
  6. 可以着手合理合法收集回迁延期的客观证据,有理有据梳理关于阳台的合理合法诉求。同时还可以据理力争过渡费一分不能少,跟时间成一定比例。

主管部门或可采用的策略和思路:

  1. 确保稳定,回迁工作不受影响,不产生问题,交房、收房越来越好。
  2. 催促开发商继续交房,无论是什么方式,交出去越快越好。
  3. 督促业主尽快签字收房,收房越快越好。
    当然,这一切都是在合理评估和保障开发商和回迁居民合法权益不受侵害的前提下。

总结:

开发商的利益和回迁居民的权益诉求在这里出现冲突,时间冲突,费用冲突,合理补偿条件冲突;两方中除非一方彻底放弃,不做任何争取,验房通过,签字验收,则房屋从开发商过度到业主手上,居民回迁工作到此结束,剩下就是各家考虑回迁后内容了。到此政府的主管部门也任务完成。

三方的时间在这里实现了冲突,没有任何一方希望这种安置回迁再延续了。。。。如果不是这样,则相关几方会继续胶着。吃瓜群众除外。

对于回迁居民的收集证据,合法维权的思路,或许可以这样进行:

  1. 尽快完成维权代表人选,建议5名;
  2. 请代表集体出面与开发商和上级主管部门沟通,反应回迁居民声音。
  3. 着手查询当初项目的规划图信息,尽快核实是否存在设计问题,还是施工问题。
  4. 从政府政务公开渠道获取信息,有现场、邮寄和网上申请,网上申请测试过了,无法顺利找到路径。
  5. 看了不少维权的事情,坦白的说,回迁维权是难度最大的一种,非常大,并且此次虹润花园的多数相关百姓未曾经历,但是有党和政府指导支持,有依法治国的方针依然存在,并且对于欺上瞒下的涉及损害民生的问题,勤抓不懈,总能还普通百姓一个清白。


当年发改委审批的批复意见,当年小区名称暂定为北辰《关于江苏润企万国实业有限公司北辰花园北区项目核准的批复》(睢发改投(2017)91号)

可以依法获取政府信息公开资料,第三种方法我尝试了下,无法填写申请和提交申请,如果人在当地,可以直接派代表去申请。

对于该回迁维权不清楚的,可以看前日的文章十问润企:虹润回迁居民何时可以正常返回家园,也方便全面了解。淮海巷后续会持续跟进。


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